不動産コラム

【投資の極意_10】 物価と不動産投資の関係

【不動産投資の極意_第10回】 物価と不動産投資の関係

2019年3月もアイスクリームや缶詰など、身近な商品が値上がりしました。最近は、“相次ぐ”とセットで報道されることが多くなり、物価の上昇を感じる機会も多くなってきたのではないでしょうか?
 
今回は、実生活に非常に関連のある「物価」と、一見あまり関係がなさそうな「収益不動産」との関係について見ていきたいと思います。
 
 

●物価の指標「消費者物価指数」の推移を見てみよう

ニュース等で報道される消費者物価上昇率や物価が○%上がったといった値は「消費者物価指数」のことを言います。
そもそも、消費者物価指数とはどのようなものなのでしょうか?総務省のHPには以下のように書かれています。
「消費者物価指数は、全国の世帯が購入する家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価の変動を時系列的に測定するものです。 すなわち家計の消費構造を一定のものに固定し、これに要する費用が物価の変動によって、どう変化するかを指数値で示したもので、毎月作成しています。」
2019年現在の統計結果は、2015年時点での物価を100として算出されています。現在の指数が100より大きければ2015年よりも物価が上がっていて、100より小さければ物価が下がっているという意味になります。
様々な品目で算出されていますが、一般的にインフレ率等を算出する際の物価として捉えられているのは、コアCPIと呼ばれる「生鮮食品を除いた総合」であり、これは物価変動を把握しやすいように、価格変動の大きい生鮮食品を除いた物価指数となっています。
 
それでは、さっそく、日本における消費者物価指数長期推移を見てみましょう。
 
1970年と比較すると、大きく物価が上がっています。これは皆さんも実感できることだと思います。
 

 
更に平成だけで見ていきましょう。
 

 
物価と家賃を比べると、物価の方が動きが大きく、家賃は安定しているのが分かります。ただ、これは家賃の性格上当然のことと言えます。家賃は1ヶ月2ヶ月という単位で簡単に上下するものではなく、基本的には契約期間(2年など)で固定されています。また、消費者物価指数は消費税を含む価格をもとに作成されていますが、家賃自体には消費税がかからないため、データでもそれぞれの消費税増税後の反応も明白です。当然と言えることなのですが、家賃の「安定している」という側面は長期経営の不動産投資にとって非常に重要なことです。
 
 

●インフレになるとどうなるのか?

インフレとはどんな状況のことでしょうか。
インフレとはインフレーションのことで、物価の上昇を表します。一方でインフレは、支払うお金の量が増えており、通貨価値が下落していることも意味します。そして、日本政府・日銀は、インフレ目標を2%として様々な金融政策を行っています。2019年3月現在、物価上昇はまだまだ微妙な状況と言えます。2019年1月発表、日銀の「展望レポート」の中で、2018年10月時点の物価上昇率を0.9%と見ていますが、日銀は依然としてその2%目標を変えていません。
インフレになると、先ほどもお伝えした通り、現金資産が目減りしてしまいます。
 

 
今後もインフレが続き、価値が減っていくということになると、何も対策をしなければ、現金資産は目減りしていく一方です。
そこで現金を「現物資産」に変えることが重要になってくるのです。現物資産とは、金と土地・不動産などのことを指します。現物資産はその名の通り「物」自体に価値があります。よって、インフレに合わせて価値や価格も変動します。これが、不動産が「インフレに強い」と言われている所以です。
しかも、そこから生み出される家賃も先ほど見た通り、物価に連動しながらも上下のブレがあまりない安定的なものなので、その点でもインフレ状況下で力を発揮してくれると言えます。
 
 

●インフレ対策としての不動産投資

日本銀行がインフレ誘導策を進め、将来的に日本はインフレ時代が来るかもしれないという状況下において、保有資産を何もせず現金だけでもっておくことの方が、リスクがあることなのかもしれませんね。
 
一方で、現金を現物資産=不動産に代えて、さらに賃料収入を得る不動産投資は有効なインフレのリスク対策と言えそうです。
 
 
 


収益不動産ONLINE編集部
 
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