【不動産の法律 第3回】敷金・保証金返還に関するトラブル回避方法

原状回復の範囲、通常損耗補修特約やクリーニング特約の注意点

1.はじめに

不動産オーナー様が収益物件の経営をされる中で直面することが多いケースに、敷金・保証金返還に関する賃借人とのトラブルがあります。トラブルの中でも多いのは、原状回復義務の範囲やクリーニング特約を巡って、敷金・保証金返還額が争いになるパターンや、通常損耗補修特約やクリーニング特約の有効性を巡って争いになるパターンです。

今回のコラムでは、こうした点の注意点についてご説明いたします。

2.原状回復義務の範囲に関連して争いになるパターン

原状回復義務の範囲については、例えば家具を設置したことによる床の凹み、壁やクロスについた画鋲穴などの細かい傷、冷蔵庫裏側の冷蔵庫焼け、壁や畳の日焼けといった、賃借人が日常使用しているなかで物件に生じる損耗（通常損耗）や経年劣化が原状回復義務の範囲に入るのかという点については、誤解されているオーナー様が比較的多くいらっしゃる印象があります。

原状回復義務については、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（以下「ガイドライン」と申します。）を公表していますが、このガイドラインの中で、日常的に使用している中での損耗（通常損耗）や経年劣化は原状回復の範囲に入らず、したがって敷金から控除できる範囲には入らないとされています。通常損耗や経年劣化に関する負担は、賃借人が支払う賃料の中に織り込み済みであり、通常損耗や経年劣化について敷金から控除して負担させるのは賃借人に二重負担させることになる、というのがその理由です。

これに対して、賃借人の負担となり、敷金から控除することができるのは、故意・過失による損耗や、善管注意義務違反による損耗とされています。例えば、賃借人が掃除や手入れを怠ったことにより生じた結露後の壁や水回りのカビや腐食、タバコによる黄ばみ、家具や家電の移動等による比較的目立つ傷などです。

ただ、どこまでが賃借人負担ではない＝敷金から控除できない通常損耗や経年劣化なのか、どこからが賃借人負担＝敷金から控除できる範囲なのかは、損耗の程度による面もあり、敷金から控除する範囲は賃借人との交渉により最終的には決定することが多いといえます。

この敷金から控除する範囲の交渉の場面でオーナー様にとって重要になるのが、どれだけ事前の証拠を残しておいたのかということです。レンタカーに置き換えると、私たちが車を借りる前には必ず傷のチェックをレンタカー会社と行い、傷の有無を確認して署名することになりますが、これと同様、物件を賃借する場面でもオーナー様あるいは管理会社と賃借人との間で傷のチェックを行い、写真も残したうえで、賃借人の確認署名を取得することが望ましいといえます。レンタカーは数時間、長くても数日借りる程度でも傷の確認を行うのですから、ましてや数年単位で貸すことも多い不動産の場合には、Before/Afterを比較するためのBefore時点の確認、そしてその証拠は、交渉を有利に進めるためには是非とも必要と言えるでしょう。というのも、「賃貸期間中に、当該賃借人の故意、過失により損耗が生じた」ことの立証責任はオーナー様が負うことになりますが、先に述べたBefore時点の確認証拠がない場合には、この立証を行うことが非常に困難になるためです。

当コラムでは、これまでも証拠を確保しておくことの重要性について触れてきましたが、原状回復の範囲に関連した敷金からの控除額の交渉においても、計画的に証拠を確保しておくことの重要性を強調したいと思います。

3.通常損耗補修特約の有効性について

上記2で述べたように、通常損耗や経年劣化が賃貸人負担とされていることに対応して、賃貸借契約書の中で、通常損耗部分についても賃借人負担と特約条項（通常損耗補修特約）を定めているというオーナー様も多いかと思います。ただ、こうした特約を契約書に記載しておけば安心というわけでは必ずしもありません。裁判所は、賃借人が特約条項について争ったケースで、一定の場合には特約条項の効力を否定し、賃借人に有利な判断をしているのです。

最高裁判所第二小法廷は平成17年12月16日付で、概要次のような内容の判決を出しました（以下「平成17年最高裁判決」といいます。）。

「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すこと」になる。

そのため、賃借人が通常損耗についての原状回復義務を負うのは、

①「少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されている」か、
②「賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められる」など、「通常損耗補修特約が明確に合意されていることが必要」である。

この平成17年最高裁判決を理解するために注意すべきなのは、問題となったケースは、通常損耗の範囲が賃借人負担となることを定めていなかったわけではなく、むしろ、契約書別紙の負担区分表で、通常損耗に属する内容が賃借人負担であることを細かく定めていたにもかかわらず、通常損耗補修特約の成立が認められなかったという点です。

平成17年最高裁判決を踏まえると、契約書中で抽象的に「通常損耗・経年劣化に伴う補修費用は賃借人の負担とします。」と定めても、そもそも特約が成立したとは認められません。また、負担区分表で「冷蔵庫焼け」「家電の設置による床の凹み」が賃借人の負担区分と記載するだけでも、特約が成立したとは認められないということになります。

特約が成立したというためには、少なくとも、

a）賃借人の負担とする通常損耗や経年劣化の内容を具体的に規定しつつ、
b）その規定した内容は通常損耗や経年劣化であり、そうした通常損耗や経年劣化についての補修義務は賃貸人が負うのが原則だが、本契約では賃借人が負う旨明確に説明した規定にすること

をいずれも満たす必要がありますので、十分にご注意ください。

なお、平成17年最高裁判決は、上記②で記載したように、「賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容とした」場合であっても特約の有効性を認めていますが、そうした事実が実際にあったと裁判所に認めてもらうためには、①特約が有効とされるための上記a）及びb）の内容をオーナー様が口頭により説明したこと、②その説明内容を賃借人が明確に認識したことの証拠が必要となります。言った言わない論になると、そもそも証拠がなく、裁判所は説明をしたという事実や賃借人が認識したという事実自体を認めてくれないということになりますので、ここでも証拠を計画的に確保しておくこと（例えば録音を録っておくことや、オーナー様から説明があったことを認める書面を取得しておくことなど）が大変重要です。

4.クリーニング特約の有効性について

クリーニング特約は、地裁や高裁といった下級審で争われているケースが多数あります。下級審の判決は、特約がそもそも成立しているか、成立しているとしても消費者契約法などに照らして有効か、という点で判断が分かれているのですが、通常損耗補修特約の場合と同様、どのような規定内容かによって判断が異なるようです。

具体的には、「専門業者によるハウスクリーニング費用は、●円について賃借人の負担とする。」という内容であれば、特約が成立しており、有効とされている裁判例が多い一方で、単に「クリーニング費用は賃借人の負担とする。」であるとか、「専門業者のハウスクリーニング費用は賃借人の負担とする。」という規定である場合には、特約が成立していない、あるいは有効ではないと判断されている例があります。

オーナー様にとっては、賃貸人負担をできる限り小さくして賃借人に負担してもらいたいという希望があることでしょう。しかし、①専門業者によるハウスクリーニング費用について、②金額を明示して、かつ③どの範囲のハウスクリーニング費用かを明示したうえで賃借人負担とする規定を定めることが、特約が成立していない、あるいは有効でないと判断されるリスクを回避するためには重要です。

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