不動産コラム

【投資の極意_16】不動産投資で気になる地震

【投資の極意_16】不動産投資で気になる地震

2019年9月、台風15号が首都圏に猛威を振るいました。関東では記録的な暴風が吹き荒れ、通勤時間を直撃したのは記憶に新しいかと思います。家の中にいても「壊れるのではないだろうか…」と心配になった方も多いのではないでしょうか。今回は不動産投資のリスクの一つ「災害リスク」の中でも、一棟収益レジデンスを対象とする方が特に気になる「地震」について過去のデータを振り返ってみたいと思います。
 

過去の震災でどれくらいのマンションが被害にあったのか

まず、実際の震災データを見ていきたいと思います。
 

■過去の震災と被害状況
過去の震災と被害状況
(株式会社東京カンテイ「熊本地震マンション被災度調査報告」より作成)

 
「軽微」は「柱・耐力壁・二次壁の損傷が、軽微かもしくはほとんど損傷がないもの。仕上げの補修のみで外観を復旧できる程度。」と定義されていますが、「被害無」と「軽微」の割合が、熊本地震で68.0%、東日本大震災で86.9%、阪神淡路大震災で89.7%と、想像していたよりも被害が少ない印象を受けます。
 

やはり新耐震基準の方がいい?

1981年5月31日までの建築確認において適用されていた基準の建築物を「旧耐震」で、それ以降を「新耐震」と言います。旧耐震は、「震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準」、一方新耐震は、「震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準」として設定されています。
それでは、東日本大震災でこの2つの基準で被害の差があったのでしょうか。
 

■耐震基準別 東日本大震災における被害状況(マンション)
耐震基準別 東日本大震災における被害状況(マンション)
(株式会社東京カンテイ「「東日本大震災 宮城県マンション被害状況報告」より作成)

 
これを見る限り、旧耐震と新耐震で大差はなさそうです。しかし、旧耐震というとやはり老朽化も進んでいるという点は見逃せないポイントかもしれません。
 

免震・制震構造のマンションはどうだったのか?

次に、構造についてみていきたいと思います。【免震構造】とは、建物と地面の間に免震装置を設置。建物を地面から絶縁して、振動を伝えない構造のことで、【制震構造】とは建物内にダンパーと呼ばれる振動軽減装置を設置し、地震のエネルギーを吸収。建物に粘りをもたせて振動を抑える構造のことを言います。これらの構造があるかないかで被災状況はどのように変わるのでしょうか?
 

■免震・制震構造有無別 東日本大震災における被害状況(マンション)
免震・制震構造有無別 東日本大震災における被害状況(マンション)
(株式会社東京カンテイ「「東日本大震災 宮城県マンション被害状況報告」より作成)

 
東日本大震災の場合だと、免震や制震があるだけで、ほぼ被害がない(あったとしても軽微で収まる)ということが一目瞭然です。収益不動産購入の際は、この点も確認したいところです。
 

購入前にチェックしたいポイント

マンション(RC造・SRC造)の場合、耐震基準による被害の差は少ないようですが、やはり耐震基準、免震・制震、さらには地盤等、購入前に予め確認しておくことが重要なポイントはいくつかあります。
とはいえ、地震リスクばかり気にするのではなく、空室リスクや資産下落リスクなど様々なリスクを総合的に見て、投資判断をするようにしましょう。
 
 
 


収益不動産ONLINE編集部
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