2023年05月01日(最終更新：2023年05月19日)
不動産投資において、高品質の物件を取得することは極めて重要ですが、そのような物件は取得コストも高く、運用収益（利回り）に悪影響を与える可能性があります。
不動産投資においては、一般的に中古物件の方が新築物件や築年数の浅い物件よりも取得コストを抑えられますが、中古物件には特有の経営リスクが存在することがあります。本記事では、旧耐震基準マンションに関する経営リスクとその回避策について解説いたします。
耐震基準にまつわる経営リスクについて説明する前に、旧耐震基準と新耐震基準について確認しておきましょう。
アパートやマンションなどの建築物には、法律等で厳密に耐震基準が定められており、その基準に適合するように設計および建築されることが求められます。しかし、築年数が経過した建物の場合、建築時の基準と現行法の基準に不適合が生じる場合があります。これは、耐震基準が年々(より厳格に)改正されているためです。
耐震基準には「旧耐震」と「新耐震」という2種類の耐震基準があります。これらは1981年(昭和56年)の変更を境に分けられ、両者の主な違いは耐震基準の厳しさにあります。
・旧耐震基準…建築確認日が1981年(昭和56年) 5月31日以前
・新耐震基準…建築確認日が1981年(昭和56年) 6月1日以降
両者の主な特徴を説明すると、旧耐震基準は「震度5程度の地震に対しては、倒壊または崩壊が起きなければよい」という基準が設けられています。一方、新耐震基準は「震度6～7程度の地震を受けても、倒壊または崩壊しない」というより厳格な基準が定められています。なお、旧耐震基準では、震度6～7の地震については言及すらされていません。
| 旧耐震基準 | 新耐震基準 | |
| 中規模地震 (震度5強程度) | 倒壊しない | 軽微なひび割れ程度 に留める |
| 大規模地震 (震度6～7強程度) | 規定なし | 倒壊しない |
上記のような理由から、旧耐震基準の中古マンションは居住環境として敬遠される場合があります。「家賃を低く抑えられたとしても、耐震レベルの低いマンションに住みたくない」という考え方があるためで、地震大国ニッポンではそのような考えを持つ人も少なくありません。
そのような理由で入居(検討)者が旧耐震マンションを敬遠すると、空室の発生および長期化、それに伴い家賃収入の減少 (収益率が低下する)可能性が高まります。
投資物件の取得価格と建物の耐震基準、入居者の耐震に対する意識と収益との関係。これは、不動産投資家にとって難しい課題の1つと言えます。
もっとも、耐震基準に起因する経営リスクは解消することができます。ここでは2つの手段をご紹介します。
1つ目は建物の「耐震改修」工事を実施することです。
現在では、建物の建築後であっても耐震強度をアップさせる多くの方法が考案されており、居住者が建物で生活しながら改修を実施することが可能です。建物価値の向上、長期的には管理コストを抑えられることがあるため、実施されることが増えてきました。
もっとも、有効性がある反面で課題もあります。後ほど詳しく解説します。
建物の耐震診断を実施し、建物の構造に十分な耐震性があると認められた場合には「耐震基準適合証明書」を取得することができます。この証明書は、建物が旧耐震建物でありながら、新耐震基準に適合することの根拠として示すことができます。
国土交通省の指定する性能評価機関や、建築士事務所に所属する建築士を通して発行してもらえます。
いずれの手段でも、旧耐震基準の建物を新耐震基準に適合させることが可能であり、耐震性に起因する経営リスクを低減することができます。
耐震基準に起因する経営リスク解消の手段をご説明しましたが課題もあります。
最も大きな課題はコストです。特に、耐震改修には煩雑な手順と高額な費用がかかるため、調査費用や修繕積立金の増加を嫌がり、耐震診断を躊躇する管理組合(住民)もいます。十分に説明を行い、理解を得ることが重要です。
また、自治体によっては補助金制度がもうけられている場合があります。補助金を活用できれば、住民の金銭的な負担が軽減され、耐震診断や耐震改修に対する心理的な抵抗感が減少する可能性があります。
今回、マンション経営におけるリスクとその解決方法について考察しました。建物の耐震性担保には、コストや入居者の同意取得など、様々な課題が存在しますが、これらを解決することで投資費用を抑え、経営リスクを軽減することができます。また、長期的な競争優位性を得ることもできるため、経済的なメリットは大きいです。
もっとも、旧耐震基準であっても、立地や周辺環境が良好であれば、耐震性に起因する経営リスクは少なく、必ずしも対策は必要ないと考えます。経営リスクは物件ごとで異なるため、全体的な収益性を自身で見極めることが重要となります。
収益不動産ONLINE編集部
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