2023年03月21日(最終更新：2023年07月28日)
投資に強い関心を持ちながら、「不動産投資」となると躊躇してしまう人がいます。
不動産投資は高額な費用をかけて物件を購入し、その物件を貸し出すことで収益を得るという方法が一般的ですが、株式や投資信託と同様に手軽に行える不動産投資方法も存在します。
それはREIT(リート)です。
REITは現物の不動産取引よりもリスクが低く、不動産投資未経験者でも広い意味での不動産投資を学ぶのに適しているといわれています。今回は、REITおよびJ-REITの特徴について学び、不動産投資の一歩を踏み出しましょう。
まずはREITの基本を押さえておきましょう。REITの正式名称はReal Estate Investment Trustです。
REITは不動産投資信託であり、不動産投資と投資信託を組み合わせた商品です。REITを運用する会社が不動産を取得し、その収益を投資家に還元することで利益を生み出します。投資家は、賃貸料収入や売買益の一部を分配金として得ることができ、REITを売買することで利益を得ることも可能です。
J-REITは国内版REITのことで、日本国内で設定される不動産投資信託のことを指します。日本国内で不動産投資をするための手段として、幅広く投資家に利用されています。 J-REITは比較的新しい投資商品で、2001年に誕生しました。当初は2銘柄でスタートしましたが、現在は約60におよぶ銘柄があります。
REITの投資家、すなわちREITを購入する個人投資家は、実際に不動産を売買したり貸したりするわけではありません。投資家は、「REITという投資信託」を売買したり、分配金を受け取ったりすることによって利益を得ることです。しかし、不動産投資である以上、現実に誰かが不動産を取引きしているはずです。
その誰かとは、不動産投資法人や資産運用会社、不動産管理会社などです。なお、不動産投資法人のことをREITと呼ぶこともあります。 不動産投資法人は、投資家から資金を集め、不動産を取得・運営します。資産運用会社は、購入する不動産を選定したり、売却を決定したりすることがあります。不動産管理会社は、不動産の管理を行い、賃料を請求します。
不動産の賃貸料収入や不動産の売買益が原資となり、分配金という形で投資家に還元されます。分配金は、株式投資における配当金に相当します。また、REITの価格(基準価格)は日々変動するため、価格が安いときに購入し、値上がりしたときに売却することで、その差額がREITの投資家の利益（キャピタルゲイン）となります。もっともその逆、売却損のリスクもあります。
REITの投資対象は幅広く、マンションなどの住宅をはじめ、オフィスビルや商業施設、物流設など、あらゆる不動産が対象となります。また、それらの不動産が所在する地域や業種によって、投資先のリスク・リターン特性が異なるため、投資家は自分のリスク許容度や投資目的に応じて、投資先の選択を行うことが重要です。
J-REITは安定した収益を求める投資家にとって魅力的な投資対象となっています。具体的にはどのような特徴があるのでしょうか。
J-REITを購入するには、証券会社に口座を開設する必要があります。証券会社によっては、取り扱い銘柄にJ-REITが含まれていない場合もありますので、事前に確認することが必要です。また、J-REITには複数の種類がありますので、投資対象や運用方針、配当金の高さなどを比較し、自分に合ったJ-REITを選ぶことが重要です。
J-REITは株式のように、取引時間内であればいつでも売買することができます。例えば、平日の午前中にあるJ-REITを購入し、その日の午後にそれを売却することもできます。この取引では分配金を得ることはできませんが、値上がりしていれば売却益を得ることができます。
J-REITは、要件を満たすことで法人税が実質的に免除されます。また、利益から内部留保を差し引かなくてもよいため、J-REITの分配金利回りは一般的に株式投資の配当金利回りよりも高いと考えられています。
また、不動産の賃貸料収入は安定しているため、J-REITの分配金の分配も安定していると考えられます。
不動産投資として、自ら不動産を取得して賃貸収入を得るには、高額な不動産購入資金を用意する必要があるだけでなく、物件の建設、利用者の集客、そして物件の管理や賃貸料の徴収など、多くの手間や負担が伴います。したがって、不動産投資初心者にはハードルが高いといえるでしょう。
その点、J-REITは株式や投資信託を買うように投資ができます。数万円から始められる上、J-REITの価格は不動産市場の動向に連動するため、個人投資家は不動産投資に関する知識を得ることができます。将来的に本格的な不動産投資を検討している場合、J-REIT投資はその「練習」となるでしょう。
投資において、流動性は非常に重要な要素の一つとなっています。流動性が高いとは、資産の売買が容易であることを意味し、流動性が低いとは、簡単に売買できない状態を指します。
J-REITや株式は、市場が開いている時間帯にはいつでも売買が可能です。そのため流動性が高い投資商品と言えます。流動性が高いと、含み益が増加した際にはいつでも売却して利益を得ることができます。同様に、含み損が増えた際にもすぐに売却して損失を切ることができます。
一方、現物の不動産投資においては、すでに購入し運用を始めている不動産を、リアルタイムに売却することが困難であるため、流動性が低い投資手法と考えられます。
不動産価格(不動産賃貸料)はさまざまな要因で変動します。そしてJ-REITの変動要因は、株式や為替や債券の変動要因とは異なるものです。
すなわちJ-REITは、株式、為替、債券といった他の投資商品とは異なる変動要因があるため、その価格の変動も独自のものとなります。そのため、株式、為替、債券に投資している投資家がJ-REITに投資することで、投資リスクの分散効果を得ることができると言えます。
分散効果とは、異なる複数種類の投資商品に投資することで、リスクの分散効果を得られることです。例えば、株式の価格が下落して含み損を抱えた場合でも、J-REITの価格が上昇すれば資産全体の下落を防ぐことができます。このように、分散投資をすることで、単一の投資商品に依存することなく、リスクを分散することが可能となります。
さまざまなメリットをお伝えしてきましたが、REITも「投資」なのでさまざまなリスクが伴います。
不動産投資法人などの運営主体が、当初の計画どおりに収益を上げられない場合、分配金が支払われない可能性があります。また、J-REITの価格が購入時よりも下落すれば、含み損を抱えることになります。この場合、売却すれば損失が確定して元本割れとなります。
すなわち、他の金融商品や投資手法同様、リスクが内在しています。市場リスク、流動性リスク等を理解し、投資のタイミングや不動産市況を適切に判断をすることが重要です。
不動産は社会と経済に欠かせない存在であり、投資対象として魅力的です。しかし、自分で不動産を購入し運用するには、多くの準備が必要です。この点、REITは「不動産投資デビュー」をする人にとって最適な投資商品と言えます。
J-REITをきっかけに、不動産投資の一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。
収益不動産ONLINE編集部
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