専門家コラム

2022年最新地価公示を読み解く

3月22日に2022年(令和4年)の公示地価が国土交通省より発表されました。今年の地価公示では、新型コロナウイルスの影響が徐々に和らいでいる中で、どれくらい回復しているのか?に注目が集まりました。

2022年地価公示の全体俯瞰

2022年の地価は、全国平均では、全用途平均で+0.6%、住宅地で+0.5%、商業地で+0.4%といずれもプラスとなりました。昨年(2021年)は、すべてマイナスでしたので、2年ぶりのプラスということになります。


昨年は新型コロナウイルスの影響が色濃く見られましたが、2022年の地価公示では、完全回復まではいかないものの、回復傾向になってきました。コロナショックからの景気回復基調にあること、低金利が引き続き続いていること、などから住宅地では住宅需要が高まり、商業地では店舗用地、マンション用地などの需要が高まっていることが回復の要因と考えられます。しかし、一方でインバウンド需要の回復が遅れていることから、一部商業地では依然マイナスが続いています。

3大都市圏の状況

3大都市圏(東京圏・大阪圏・名古屋圏)では、全用途は+0.7%(前年は-0.7%)、住宅地は+0.5%(前年は-0.6%)、商業地は+0.7%(前年は-1.3%)となりました。3大都市圏全体ではいずれも昨年のマイナスからプラスに転じました。


住宅地では3大都市圏すべてが2年ぶりにプラスに転じ、商業地においては東京圏・名古屋圏はプラスに、大阪圏は横ばい(±0)となりました。大都市部の住宅地では、中心部の希少性の高いエリアや利便性の高いエリアでは上昇が続いていますが、下記グラフのとおり、コロナショック前の2020年に戻るのは来年以降になりそうです。商業地では国内外の観光・ビジネス訪問(出張など)需要の回復が遅れていることもあり、マイナスからプラスには転じましたが、まだ完全回復には至っていません。

3大都市圏と全国 地価公示変動率の推移(住宅地)
3大都市圏と全国 地価公示変動率の推移(住宅地)
3大都市圏+地方圏 地価公示変動率の推移(商業地)
3大都市圏+地方圏 地価公示変動率の推移(商業地)

東京圏と東京都の状況

東京圏は全用途平均で+0.8%(前年は-0.5%)、住宅地はプラス0.6%(前年は-0.5%)、商業地はプラス0.7%(前年は-1.0%)となりました。上昇はいずれも2年ぶりとなります。


次に東京都の状況です。2022年の東京都の地点数は2,602地点で、前年と同数です。用途区分ごとの地点数は、住宅地1,702地点、商業地852地点、工業地40地点、林地8地点となっています。


23区の住宅地では、区部全域の変動率は+1.5%で前年は-0.5%でしたがプラスに転じ、全23区で変動率がプラスとなりました。このうち上昇率が最も高かったのは+2.9%の中央区(前年は-0.8%)で、+2.6%の豊島区(同-0.6%)、+2.5%の文京区(同-0.7%)がこれに続いています。地区別の変動率では、都心5区が+2.2%(前年-0.3%)、その他区が+1.4%(同-0.5%)となっています。


23区の商業地では、区部全域の変動率は+0.7%となり、前年の-2.1%からプラスに転じました。うち、20区で変動率がプラス、3区でマイナスとなっています。上昇率が最も高かったのは+2.3%の中野区(前年-0.5%)で、+2.1%の杉並区(同-1.7%)、2.0%の荒川区(同-2.0%)がこれに続いています。下落率が最も大きかったのは-1.3%の中央区(前年-3.9%)で、-1.2%の千代田区(同-2.9%)、-0.3%の港区(同-1.1%)がこれに続いています。

新型コロナウイルスまん延の前後の比較

3大都市(東京都・大阪府、愛知県)における、新型コロナウイルスまん延前後の比較をしたのが、下記グラフです。

2019年~2022年 地価公示変動率(住宅地)
2019年~2022年 地価公示変動率(住宅地)
2019年~2022年 地価公示変動率(商業地)
2019年~2022年 地価公示変動率(商業地)

ここで注意しておきたいのは、新型コロナウイルスの影響が大きかった2020年ですが、地価公示の価格時点は1月1日のため、発表は3月20日頃でしたが、影響がまだなかった時期だということです。そのため、大きく落ち込むのは2021年になります。


住宅地、商業地の地価はいずれも、似た動きになっています。19年・20年は上昇基調ですが上昇幅はほぼ横ばい、そこから21年にマイナス圏内となり、22年にプラスに転じます。しかし、2020年までの水準にはもどっていないという状況です。

まとめ

まとめると、大都市圏では「新型コロナウイルスの影響が広まる前までの水準ではないが、地価の状況は概ねコロナショック前に戻りつつある」といえるでしょう。ただ、一部の商業地ではインバウンド需要の回復遅れのため、まだ戻っていないという状況です。


この先の見通しですが、インフレ基調になれば、それに連動して地価上昇の可能性が高まります。一方で、インフレ状況が鮮明になれば金利が上がり、不動産市況がネガティブな状況になりかねません。


昨今、エネルギー価格の上昇に伴い一部で物価上昇がみられますが、需給バランスはまだマイナス圏内にあり、消費者物価指数(CPI)の中のコアコア指数(変動の大きい生鮮食品やエネルギー関連を除いた指数)においても、大きなプラスにはなっておらず、しばらくはアメリカのようなインフレ状況にはならなそうです。


そのため、少なくとも2022年内の大きな金利上昇可能性は低いと思われるため、2023年に発表される地価公示は今年よりもいい状況となっているでしょう。

     
不動産エコノミスト 吉崎 誠二(よしざき せいじ)

社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

公式サイト: https://yoshizakiseiji.com/

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学大学院 博士前期課程修了。(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、(株)ディー・サイン不動産研究所 所長を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は年間30本を超える。
著書: 「データで読み解く賃貸住宅経営の極意」(芙蓉書房出版)、「大激変 2020年の住宅・不動産市場」(朝日新聞出版)、「消費マンションを買う人、資産マンションを選べる人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。


 

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