2023年地価公示は全国的に上昇傾向 ～新横浜線の新線開通効果～

毎年3月に発表される地価公示で公表される地価は、「一般の土地取引の指標」として活用、また「公共事業などで取得価格算定の規準」とされています。また、地価の推移を見ることで、不動産市況の分析にも活用できます。

今回の原稿では、23年の地価公示のうち住宅地にフォーカスした分析をしてみましょう。

2023年地価公示の全国俯瞰

2023年（令和5年）分の地価公示は、「ウィズコロナのもと、景気回復が緩やかに持ち直している中で、どれくらい地価が回復あるいは上昇しているのか」、に注目が集まりました。

全国の全用途（全用途＝住宅地・商業地・宅地見込地・工業地）平均で前年比＋1.6％となり、ミニバブル期の最終局面の2008年の＋1.7％に匹敵する大きな伸びとなりました。2年連続の上昇となります。全国平均を用途別にみれば、住宅地は＋1.4％（前年は＋0.5％）、商業地では＋1.8％（前年は＋0.4％）といずれも上昇幅が大きくなりました。

新型コロナウイルスの影響での落ち込みから、22年には回復傾向が見えはじめました。そして、23年分では地域や用途に差はあるものの、都市部を中心に上昇幅が拡大、そして地方へ上昇範囲が拡大しており、コロナ前への回復基調であり、あるいはそれを超えるエリアも出始めてきました。

注：地価公示は、価格時点を1月1日時点とした正常な取引が行われる際の土地価格を示しています。正常価格は、建物がある場合や、使用収益を制限するもの（例えば、抵当権や地上権など）がある場合は、それらがないものとして（＝つまり更地として）算定されます。

住宅地地価が伸びる背景

全国的に住宅地地価の上昇の背景には、①共働き世帯が増えていることで世帯年収が増えている、②大型の住宅ローン減税が効いている　③変動金利を中心に低金利が続いていること等から、住宅需要が引き続き堅調が続いているからでしょう。

また、地方でもこうした傾向から地方中心都市の周辺部でも地価上昇がみられました。

大都市圏の状況

3大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏）全体では、全用途は＋2.1％（前年は＋0.7％）、住宅地は＋1.7％（前年は＋0.5％）、商業地は＋2.9％（前年は＋0.7％）と、いずれも前年からプラスの幅が拡大となりました。

21年は大阪圏の商業地地価が横ばいでした（それ以外は全てプラス）が、今年は東京圏、大阪圏、名古屋圏、すべての域圏で、全用途、住宅地、商業地、のいずれもプラスで、またプラス幅も拡大となりました。

3大都市圏においては、とくに住宅地では、新型コロナウイルスの影響がほとんどなく、08年以降最高の伸びを示していた20年を超える伸びとなりました。一方、商業地ではプラスの幅が拡大しましたが、住宅地のように20年の伸びを超えるまでには至っていません。しかし、観光需要が旺盛なエリア、再開発エリアなどの伸びが目立ちました。

地価上昇幅拡大の東京圏、関東地方の状況

東京圏（東京都区部や多摩地区、神奈川県・千葉県・埼玉県の主要地域など）では全用途平均で＋2.4％（前年は＋0.8％）、住宅地は＋2.1％（前年は＋0.6％）、商業地は＋3.0％（前年は＋0.７％）となりました。いずれも昨年よりも上昇幅が拡大しました。

東京都の住宅地は、昨年に引き続き23区全てで上昇、また上昇幅も全区で拡大しました。とくに駅前再開発の進む中野区や、足立区の綾瀬駅周辺などでの大きな伸びが見られました。なお、住宅地地価最高地点は、東京都港区赤坂1丁目の標準点でした。商業地地価では、千代田・中央・港の都心3区が3年ぶりにプラスに転じるなど都心回帰の動きがみられました。

東京圏を形成する都県では、東京都の住宅地地価の変動率は＋2.6％、神奈川県は＋1.4％、千葉県＋2.3％、埼玉県＋1.6％とすべて前回比プラス、かつプラス幅も大きくなっています。好調ぶりがうかがえます。

他の関東圏の県では、茨城県±0％、栃木県－0.6％、群馬県－0.8％となっています。これらの3県でもマイナスの幅が減少し、回復のキザシが見えます。

県庁所在地をみれば、東京23区＋3.4％、横浜市＋1.5％、千葉市＋1.9％、さいたま市＋2.8％、水戸市－0.3％、宇都宮市＋0.7％、前橋市－0.5％となっています。

新線効果はどれくらい？

最後に、「新線」効果についても見ておきましょう。新たに開通した、新横浜駅付近を通過する「新線」付近の状況はどうでしょう？

３月18日に開業した相模鉄道と東急電鉄の直通線「新横浜線」により、沿線住民の東海道新幹線新横浜駅へのアクセス、また新宿・渋谷・目黒の各山の手線駅、さらにそのうち側エリアへのアクセスが大きく向上しました。「新線」沿線、また「新線」と連結された路線の駅周辺では高層マンションを含む複合施設の建設など再開発が進んでいます。

新しく誕生した新綱島駅、新横浜駅などがある横浜市港北区の住宅地は2.6%上昇、また羽沢横浜国大駅（横浜市神奈川区）近くの標準点では5.3%上昇となりました。

ご承知のとおり、インフラ整備は地価に大きな影響があります。今回の新線開通でも、その様子が分かります。

地下鉄臨海新線計画と相鉄東急新横浜線の開通！ 不動産価格が上昇するエリアはどこ？

目次1 新線開通は不動産価値の上昇をもたらすのか2 都営地下鉄臨海新線計画で不動産価格が上昇するエリアは？3 相鉄東急新横浜線開通で不動産価格が上昇するエリアは？ 新線開通は不動産価値の上昇をもたらす...