【吉崎誠二の不動産市況コラム】2026年（令和8年）地価公示を読み解く～東京圏住宅地の状況～

3月17日に地価公示（＝公示地価）が公表されました。公示地価は、地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会主体となり、毎年1月1日を価格時点として、全国約26,000の標準地について2人以上の不動産鑑定士による鑑定評価に基づき算出されます。
令和8年度の公示地価は、全国・全用途平均（全用途は、住宅地・商業地・宅地見込地・工業地）は、前年比で2.8%上昇しました。過去５年をみれば、22年＋0.6％、23年＋1.6％、24年＋2.3%、25年＋2.7%と、５年連続して全国全用途平均で上昇し、かつ連続して上昇幅拡大となっています。長く不動産好景気が続いており、バブル期以降では最大の地価上昇となっています。
本稿では、最新の令和8年（2026年）の地価公示について、全国と東京圏の傾向について解説します。

2026年の地価公示の全体俯瞰

全国・全用途平均の上昇率は＋2.8%、これを用途別にみれば、住宅地は＋2.1%で上昇率は前年から横ばいとなりました。25年は＋2.1%、24年は＋2.0%、23年は＋1.4%でしたので、「上昇ペースが落ち着いた」という状況です。
一方で、商業地は4.3%の上昇で、25年は＋3.9%、24年は＋3.1%、23年は＋1.8%、こちらは、コロナ禍後の21年以降、5年連続の上昇幅が拡大しています。東京圏や大阪圏を中心に、地方都市も含めて、広く全国的に地価上昇の傾向にあります。
その要因として
①住宅需要が引き続き堅調であること
②店舗・ホテル・オフィス等の需要が堅調であること
③政策金利は多少上昇しているものの、実質金利では依然低金利が続いていること
④円安基調が続いていることによる海外マネーの流入が続いていること
⑤地方観光地などでは、インバウンド需要の拡大に伴い投資マネーが流入していること
⑥大都市はもちろん、地方都市でも再開発が進み、生活利便性が向上していること
などが挙げられます。

東京圏の全体状況

地価公示では（9月に公表される基準地価も同じです）、三大都市圏として東京圏・大阪圏・名古屋圏という括りがありますが、このうち東京圏は、東京都区部や多摩地区、神奈川県・千葉県・埼玉県の主要地域などが含まれます。東京圏の地価は全用途平均で＋5.7%（前年は＋5.2%、前々年は＋4.0%）、住宅地では＋4.5%（前年は＋4.2%、前々年は＋3.4%）、商業地は＋9.3%（前年は＋8.2%、前々年は＋5.6%）となりました。三大都市圏の中でも抜きん出た上昇幅を維持しており、グローバル都市としての東京圏の地位が不動産市場、そして地価に反映されています。

東京圏の住宅地の状況

住宅地地価を東京都に限れば、全域では＋6.5%、区部（23区全体）では＋9.0%、多摩地区は＋3.9％でした。
東京都区部（23区）の勢いは強く、ほとんどの地点で地価上昇となりました。上昇率は＋9.0%、前年は7.9%、前々年は5.4%でしたので、上昇率も大幅に拡大しています。区別に見れば、23区全てで上昇、うち19区で上昇幅拡大となっています。とくに港区は＋16.6%、台東区は＋14.2%、品川区は＋13.9%で上昇が目立ちました。逆に上昇率が最も小さかったのは葛飾区で＋5.6%、次いで江戸川区で＋5.7%となっています。赤坂・青山・港南・芝浦エリアなどでは20%超の上昇を示した地点も複数見られ、全国の標準地（調査地点）の住宅地上昇率ベスト10には港区の地点が4つ、品川区の地点が1つランクインするなど、都心中央部での上昇が際立っています。都心5区から周辺区への地価上昇の波及が一段と広がっています。また、台東区は浅草・上野エリアのインバウンド需要によるホテル建設ラッシュが住宅地地価上昇に影響をもたらしたようです。
多摩地区では国分寺市が＋7.2%で上昇率が最も高く、国立市は＋7.1%、立川市は＋7.0%と続いています。ちなみに、最も低かった、あきる野市（＋0.4%）と日の出町（＋0.4%）においてもプラス圏となっています。
東京圏の地価上昇の背景には、東京への一極集中による人口流入の継続があります。東京圏への転入超過は高止まりしており、特に20〜30代の単身・夫婦世帯の都心回帰が著しく、賃貸マンション・分譲マンションとも旺盛な需要が続いています。加えて、外資系企業・金融機関の東京拠点における高所得者層の住宅需要も、都心のマンションの価格を押し上げる要因となっています。
さらに、東京23区においては、賃貸マンション市場も旺盛な需要が続いています。都心部では供給が限られる中で単身世帯・DINKs世帯からの需要が増大しており、投資対象としての収益不動産（賃貸マンション）の取引も活発です。
23区中心部の地価上昇の波及効果により23区外縁部にも影響を及ぼしており、上昇率は中心部ほどではないものの、地価上昇幅は拡大しています。流山市（千葉県）・つくば市（茨城県）といった郊外エリアでも、子育て環境の整備や交通アクセス改善を背景に高い上昇が続いています。東京圏全体の住宅地をみれば、下落地域は圏内外縁部のわずかな地域に限られ、郊外も含めた広範囲での地価上昇が鮮明となっています。
東京都都財務局は、地価上昇について「緩やかな景気回復傾向にあることなどを反映して、住宅需要は旺盛であり、都心区や利便性、住環境に優れた区を中心に幅広く地価が上昇した。多摩地区では、再開発事業などにより住環境が向上した地域や、駅徒歩圏で緩やかな上昇がみられた」と分析しているようです（新聞報道より）。

2027年に向けて

2026年の公示地価は全国的に上昇し、バブル期以来の最大の伸び（全国平均）となりました。しかし、上昇率をみれば、バブル感はなく、物価上昇率と同程度でした。日銀展望レポートによれば、25年年間のインフレ率（コア消費者物価指数）が2.7%程度だったこと考えると、全国全用途平均地価の上昇率（＝2.8%）は妥当な上昇率と言えそうです。
特に東京圏の上昇率は高く、また上昇幅も拡大しており、好調が続く不動産市況をうかがわせます。
日銀は2025年12月に0.25%の追加利上げを実施し、政策金利は0.75%（約30年ぶりの高水準）となりました。3月の金融政策決定会合では2会合連続の据え置きとなりましたが、2026年後半には利上げがありそうな様相になってきました。また、長期国債金利（10年国債）が2026年1月に26年ぶりに2%台を超えるなど、長期金利は上昇傾向にあります。しかし、実質金利（名目金利－インフレ率）でみれば、まだまだ金融緩和状態にあり、不動産市場の活況が続く余地があることには変わりありません。
しかし、中東情勢悪化に伴い、エネルギー価格の上昇、そして建築費の上昇懸念は高まっており、これが不動産市況に悪影響を及ぼす懸念もありますので、注意しておきたいものです。

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