人口の減少局面でも増加し続ける東京の世帯数 | 人口・世帯数将来予測と不動産投資の関係

東京の人口は増え続けています。それ以上の勢いで増え続けているのが世帯数です。日本の人口は減少局面に入っていますが、その一方で世帯数は伸び続けています。

住宅需要・賃貸住宅需要予測には、将来、人口や世帯がどうなっていくのか？はとても重要な論点です。とくに、賃貸住宅需要予測では将来世帯数、ワンルーム賃貸物件では単独世帯数が重要になってきます。

日本の将来人口・将来世帯数の予測を発表しているシンクタンクとしては、メディアも多く引用している国立社会保障・人口問題研究所が有名です。この国立社会保障・人口問題研究所の起源は昭和14年にまで遡ります。旧厚生省の研究機関として発足し、その後1996年に社会保障問題研究所と統合され現在に至っています。

将来予測は少しずつ変化する

こうした公的機関が予測するデータをもとに、メディア等は報道していますが、同じ予測データを定点観測していると、変化に気づきます。人口・世帯に関するデータでもこうした傾向が見られますので、見ていきましょう。

図1は、国立社会保障・人口問題研究所が予測している東京都の将来人口です。青線が2007年に予測した（発表された）もの、赤線が2013年に予測されたもの、緑線は2018年に予測されたものです。
（年は、発表年を示しています。元データは2005年、2010年、2015年の国勢調査のデータをもとに推計。以下3つのグラフとも同様。）

それほど、日本の将来の人口減少は少しずつ、ゆっくりになっています。（だんだん、右にずれています）また、人口減少のスピードはかなり緩やかになります。2040年の人口予測を見ると、2013年予測と2018年予測では、1,400,000人も差があります。このように、東京の人口減少は2045年にかけては「少しだけ」という予測です。

東京都 将来人口推計の変化

さらに、大きく予想が異なっているのが世帯数です。
次に、世帯数の将来予測を見てみましょう。線の色は人口と同じです。

東京都 将来世帯数推計の変化

予測が発表されるたびに、上方修正されており、2030年頃にピークを迎えるものの、その後はほとんど横ばいとなる見込みです。

さらに、大きな違いを見せているのは、単独世帯数の予測です。

東京都 将来単独世帯数推計の変化

東京都における単独世帯数は、予測をはるかに上回るペースで増加しています。2019年推計（2015年の国勢調査を元に推計したもの）では、2035年あたりがピークになり、その後僅かに減少との予測ですが、おそらくこれも2020年実施の国勢調査に基づく推計が発表されるころには、上方修正されると思います。

このように、東京都における人口や世帯数は、予想を大きく上回る見込みです。こうしてみると、東京都、とくに中心部における賃貸需要は、少なく見ても2050年頃までは底堅いと思われます。

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