エリアの地価を考察する

【不動産投資の極意_第8回】エリアの地価を考察する

●地価は一物四価

土地の価格は「一物四価」、つまり、1つの土地に4つの違った価格があると言われ、それぞれで価格が異なります。
都市部におけるこれら4つの価格は下の図（イメージ）のようになっています。

ちなみに、地方都市や過疎部においては実勢価格が最も低いこともあります。また、各グラフの差は、これほど大きな差でないこともあり、上記の図はあくまでも都市部におけるイメージとして捉えてください。

公示地価は、国土交通省が標準地について毎年1月1日時点での金額を評価したもので、その評価基準は「自由な取引において通常成立すると思われる価格」です。一方、「基準地価」は各都道府県が毎年7月1日時点での価格を評価したもので、その評価基準はほぼ同じであり、違いは評価の対象となる土地の所在地と評価の時点、決定機関などです。路線価は相続税・贈与税算出の基礎となり、固定資産評価額はその名の通り、固定資産税算出のもととなる指標です。

地価はそれぞれ以下のように調べることが出来ます。

公示地価/基準地価

http://www.land.mlit.go.jp/webland/

路線価

http://www.rosenka.nta.go.jp/

固定資産税評価額

固定資産税台帳を閲覧（自己の資産に関する部分に限定）

実勢価格は、国土交通省が不動産取引を行った当事者へのアンケート結果をまとめた「不動産取引価格情報検索」（http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet/）や不動産流通標準情報システムレインズの情報をまとめた「月例マーケットウォッチ」（http://www.reins.or.jp/library/）で知ることが出来ます。

●地価公示は取引の指標となる価格

土地の適正な価格を決めるためには、プロ・素人、売主・買主に関わらず誰にでも公平で客観的な基準が必要です。そのために地価公示制度が設けられており、この地価公示制度を規定しているのが「地価公示法」です。
「地価公示法」では地価公示法の目的として、一般の土地の取引価格に対して指標を与えることによって適正な地価の形成に寄与するとしています。つまり、土地取引では、地価公示を指標として取引を行うよう努めなければならないのです。

それでは、実際に地価公示と取引価格は近しいものなのでしょうか？

不動産流通標準情報システムレインズで公表されている実際の土地取引価格情報を参考に、東京都の土地（100～200m2）の成約価格と地価公示（住宅地）の推移を比べてみました。

東京都の地価公示（住宅地）と成約価格の推移

※万円/m2　（国土交通省「地価公示」、公益財団法人東日本不動産流通機「月例マーケットウォッチ」より作成）

対象となる地点が異なる場合もあり正しい比較とは言えませんが、同じ東京都での平均値という大枠の中では、東京のような比較的需要があり、土地の取引が活発なエリアになると、成約価格と基準となる地価公示があまり乖離しておらず、地価に近い価格で取引されているようです。

●該当エリアの地価公示のトレンドを知る

投資対象の周辺エリアの地価のトレンドを知ることも非常に重要です。該当エリアの地価公示推移は、国土交通省のデータベースサイトからExcel形式でダウンロードすることが出来ます。簡単に方法をお伝えします。

1.　国土交通省データダウンロードサービス（http://nlftp.mlit.go.jp/ksj/）にアクセスします。
2.　「旧統一フォーマット形式」の「テキスト」タブを選択。
3.　「地価公示」にチェックを入れ、最下部の「選択」ボタンをクリックします。

4.　「地域選択」：確認したい都道府県を選択します。
5.　「ファイル選択」：最新のデータのみを選択します。（取得できるデータは選択した年から遡って昭和58年まで）
6.　「アンケート」「利用許諾」を適宜答えるとダウロードページになります。
7.　ダウンロードしExcelを加工すると、市町村単位で標準地の平均地価の推移を算出することが出来ます。