2019年05月20日(最終更新：2023年06月06日)
過去の本コラム内で、不動産投資は、個人で投資をする方が得か、法人でする方が得かという点について論じてきた。これは、これから不動産投資を始めようとする方に対しての選択肢を考えてみたものだったので、今回は既に個人で不動産投資をされている方は、どうしたら良いのか。という問題について考えてみたいと思う。
実際に、既に個人で不動産投資をされている方から、法人を利用した節税方法の相談を受けることが良くある。そのときに検討されるのは、「法人がサブリーサーとしてエンドテナントに貸すことは出来ないか」とか、「法人が不動産管理や、賃料の入金管理などのＰＭ業務を行って、管理手数料を法人にて落とせないか」という程度のものである。
確かに、法人がこれらの業務をしっかりと行っていれば、税金の世界でも認められるだろう。しかし、この程度の対策では、大した節税には繋がらない。何故なら、このような業務を法人が行ったとしても、賃料のうち法人に落とせる費用の額はたかが知れているからだ。
そこで、次に検討されるのが不動産を法人に対して譲渡することだ。不動産を法人に移転してしまえば、不動産収入を得るのは法人になるので、今後は法人で税金を払っていけば良い。さらに、法人で役員報酬を払ったり、保険を活用するなどして、法人の所得をある程度コントロールすることが出来るようになる。
しかし、その譲渡によって個人で譲渡所得が生じてしまったり、不動産取得税や、登録免許税などの流通税の負担を考えたりすると、結局、法人への譲渡も二の足を踏んで法人の活用を躊躇してしまうケースが多い。
そして、更に踏み込んで考えたいのが賃貸不動産のうち建物だけを譲渡する。という方法だ。不動産は、土地と建物は別個の資産である。当然に個別に譲渡しても否認される訳が無いし、税法の世界では、そのようなことも想定されている。また、この手法は、後に後述するが相続税対策にもなる。私自身は、実現可能性が高く、最も効果の高い方法では無いか。と考えている。
では、早速に、個人が所有している賃貸不動産のうち建物だけを法人へ譲渡するスキームについて考えてみる。
先ず、何故、土地は譲渡しないのかというと、土地までも譲渡してしまうと譲渡対価が高額になってしまうし、譲渡所得課税や、流通税などの負担を考えてのことだ。
建物だけの譲渡であれば、譲渡所得の認識も抑えられるし、登録免許税・不動産取得税の負担も然程では無い。
建物を譲渡することで、今後、賃料収入を得るのは法人になるので、譲渡をしないままだと個人に溜まってやがて相続財産になってしまう果実をセーブすることができるようになる。
なお、個人には土地だけが残されたことになり、その個人は法人に土地を貸しているので法人から地代をもらわないといけない。
ここで地代を取ろうが、取るまいが、法人・個人を合わせたグループ一体で考えると、経済的利益・損失は無いので、地代の収受を忘れがちだ。更に、土地の所有者と建物の所有者の人格が異なる者同士の取引になるので当然に借地権の問題も出てくる。ここで、これらの地代や、借地権の問題を忘れると、後々税務上大変なことになるので注意が必要だ。
先ず、借地権についてみてみよう。
土地を保有している個人は、その土地の上の建物の所有者が自分が主宰する法人であったとしても、個人と法人はまったくの別人格と考えなければならない。
自分の土地の上に、別人格の者が建物を建ててそこで不動産賃貸業を営み、不動産収入を得ているのだ。貸している個人からすれば当然に「地代を払え」ということになるし、借りている法人にとっても、安定的に不動産賃貸業を営みたいので、ちゃんとその土地の一部を利用できる権利を主張したいものだ。通常であれば、借地権の設定をして、契約を交わし、保証金や権利金の名目で借地権の取りきめを行い、土地を利用できる権利を定めるのが一般的だ。
借地権の相場となると、更地の6割、7割という水準なので、何千万円にも及ぶ場合がある。そうした何千万円も価値があるものに対して、税務上然るべき手続きをしないでいると、借地権の認定課税を受ける恐れがある。
認定課税とは、法人は、何千万円もする借地権相当の権利を無償で得たとして収益課税されてしまうのだ。
つまり、この認定課税を回避するためには、借地権という権利の存在を認識しその対価をやり取りしなければならない。結局、法人は建物だけを譲り受けるつもりだったのが、「借地権も含め何千万円もの資金を用意しなければならない。」ということになってしまう。
先述したとおり、借地権の対価のやり取りをしないでいると借地権の認定課税を受けるおそれがあると、お伝えしたが、何千万円という権利金のやり取りもしないで、法人の権利金の認定課税を回避する方法がある。
それは、税務署に対して、あらかじめ「土地の無償返還に関する届出書」という届出書を提出しておけば良い。この届出書を出すことで、法人は土地を無償で土地の所有者である個人に返却することを表明することになり、結果として権利金の授受がない状態であっても、借地権の認定課税がされずに済む。また、もし相続が発生して、権利関係が変化して借地権契約を解消しなければならなくなったときでも、借地権の権利を主張する者もおらず、スムーズに処理されることになる。この届出書を提出したときは、借地権としての価値はゼロ、その代わり底地は自用地評価とされることになる。
借地権については、③に記述の通り、税務上の問題はクリアできたとする。では、地代についてはどうしたら良いのだろうか？地代にまつわる問題についても見てみよう。
結論から申し上げると、地代については、何ら制約は無い。極端な話、地代ゼロの使用貸借だろうが税務署から文句を言われることは無い。
ただし、私は相談を頂いた場合、あえて土地の固定資産税の2～3倍程度の地代の授受をしておくことを薦めている。地代を収受することで個人では収入が発生してしまうデメリットがあるが、それを甘受してまで地代を発生させる理由は以下の通りだ。
「無償返還の届出書」が提出されている土地について、地代を収受して個人の地主と法人の借地人との関係が、「賃貸借」となっている場合には、その賃貸借という事実も全く無視できないので、その事実を考慮して相続時の底地の評価額は、自用地評価額の80％相当額で評価することとなる。また、相続税評価額を圧縮させる小規模宅地等の特例の適用も可能となる。
ここで、このように賃貸借契約と認めてもらえるには、それなりの地代をもらっている必要があり、その地代の水準というのが、固定資産税の年税額の2～3倍と言われているのだ。もし、地代をもらわない使用貸借ならば、個人の収入はゼロだが、相続時のメリットを享受できないことになるためだ。
最後に、整理の意味もこめて本スキームの実行方法についてみてみよう。
これらの実行にあたっては、万が一、間違った場合には大きなリスクを負いかねないので、必ず、専門家のアドバイスを求めることをお勧めする。
建物を法人に対して譲渡する際の譲渡対価は個人が今まで所得税の確定申告の際に用いていた簿価を使用すれば良い。
基本的に建物の時価は取得価額から減価償却費を控除した後の簿価との考え方が成り立つ。つまり、簿価（＝時価）で譲渡しているので建物の譲渡にあたっては、譲渡損益は発生しないで済む。
しかし、ここであえて、個人の譲渡所得が発生しても、譲渡対価を高くした方が得。という考え方もあるので、一例を挙げておく。建物の価額を高くして、法人に譲渡すれば、法人ではその価額をベースにして減価償却をすることになる。つまり、法人の方では減価償却費として費用処理できる金額が大きくなるので、多少個人の譲渡所得税の負担を考慮しても、その方が法人の方で節税効果が大きくなるケースもある。
個人で建物の保有期間が5年超であれば個人の譲渡所得税は20%で済む一方、法人の実効税率が30%超であれば、多少譲渡対価が高くても法人では減価償却によって、30%の税効果を生むことになり、トータルでは譲渡対価が高い方が得をすることになる。
ただし、闇雲に譲渡対価を高くすれば良いものでも無く、やはり、固定資産税評価額等を参酌するなどして対抗できるだけの理論武装は必要だ。
また、法人は建物の買い取り資金が必要になるが、相当な金額の資本金を入れない限りは、そのようなお金は法人に無い。故に、建物の買い取り資金を分割払いにて個人に返していくケースが殆どになるだろう。
先述したとおり、賃貸借の取り決めを交わすように契約書を締結し、「土地の無償返還に関する届出書」を作成し、個人及び法人の両方が所轄の税務署に提出しなければならない。
なお、この「土地の無償返還に関する届出書」については、賃貸借契約書を添付しなければならず、その契約書には、必ず記載されていなければならない条項などがある。故に、本スキームの実行にあたっては必ず税理士に相談を行うべきである。
本スキームは、個人が法人を活用する場合の手法のため、取引主体が「個人対法人」の関係の場合に成り立つスキームである。これが契約当事者が「個人対個人」の場合や、「法人対法人」の場合には、全く違った税務の取り扱いになるので、念のため補足しておく。
税理士 山本祐紀(やまもと ゆうき)
東京税理士会所属 山本祐紀税理士事務所 所長
日本通運株式会社を経て税理士資格を取得。アーサーアンダーセン税務事務所（現KPMG税理士法人）にて、企業組織再編成、タックスデューデリジェンスをはじめとした各種税務コンサルティングに従事。その後、住友生命保険相互会社において、新規事業のコンサルティング部隊立ち上げのサポートを行い、2007年に山本祐紀税理士事務所開設し、現在に至る。
現在は、不動産ファンドのSPCに係る税務会計業務を得意とするほか、東証一部企業から中小企業、芸能人・スポーツ選手まで幅広い層の顧問先と共に奮闘中。
・電子書籍「ちょっと行列のできる税務相談所」リリース
・「今すぐ取りかかりたい 最高の終活」共著
