不動産コラム

【投資の極意_37】利回り計算と管理会社選びで重要な入居率

不動産投資を行うにあたって、最も気になることは、「安定的に収入が入ってくるか」でしょう。いうまでもなく、所有する物件に入居者がいてはじめて、そこから家賃収入を得ることが出来るわけです。そのため、「管理会社がどのくらい入居者を獲得することが出来るか」が、とても重要になってきます。その管理会社選びのポイントの一つに、「入居率」があります。今回は入居率についてみていきたいと思います。

 

入居率といっても基準はさまざま

各管理会社は、入居率の高さを謳って、客付けのよさやサービス力の高さをアピールしています。
入居率とは、母数である全部屋数に対しての、入居している部屋の割合のことをいいます。

 

 

しかし、この入居率は、実際、管理会社によって算出方法が大きく異なります。
まず、母数である物件数に対しての認識の違いです。基本的に、物件数とは、賃貸することが可能な物件ですが、この定義が管理会社によって様々です。例えば、管理を始めたばかりの物件は客付けがしにくいことから、不動産管理委託契約締結後3ヵ月以内の物件は含まなかったり、自社で保有している物件を含むところがあれば含めないところがあったりと、定義がバラバラです。この違いだけでも、入居率の計算では1~2%の差がでてくることもあるでしょう。
また、「空室」の定義も様々です。例えば、空室を「入居者が退去してから1ヶ月経過した時点」としている会社もあれば、逆に「入居者が退去し内装工事が終わった時点、つまり、人が住めるようになってすぐの時点での空室」をカウントする会社もあります。
 
どの定義がいい悪いかという問題ではなく、重要なのは、単に入居率の数字だけで判断しないということです。定義が違うのであれば、数値に差が出るのは当然です。そして、そもそも公開している入居率の定義がどのようになっているのかを明示しているかどうかも、会社選びもポイントとなるかもしれません。

 

入居率の平均は全国で94.8%

それでは、実際に入居率の平均はどれくらいなのでしょうか?

 

入居率の推移(サブリース)

 

 
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「日管協短観」より作成

 

上記のデータは、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が年2回公表する賃貸住宅景況調査です。正会員(不動産会社会員)へのアンケート調査を通じ 、入居率等の賃貸住宅市場で注目される数値を指数化し分析を行っています。
ちなみに、2021年度上期の調査では、1,460社(管理会社)中217社(回答率14.0%)から回答が得られた結果より算出されています。ちなみに、こちらの入居率の計算方法は、「入居戸数/全戸数」で、「解約予告があっても鍵返却前のものは空室に含まない」という条件があります。
 
2009年~2020年度の平均は、全国で94.8%、首都圏で94.8%、関西圏で95.7%でした。
あくまでも平均ではありますが、利回り計算をする際には参考になりそうです。空室がどれくらい発生するか想定することは、簡単ではありません。しかし、空室を想定しておかなければ、万が一空室が発生した際に収入が減り、またそのまま空室が埋まらなければ、敷金礼金などの募集条件を緩和したり、家賃を下げたりするなどの手段が必要になってくることも考えられ、結果的に利回りが下がることになります。

 

入居率を考える際のポイント

ここまで、入居率について「管理会社選び」と「物件選び」の2点からみてみました。管理会社選びでも物件選びでも、入居率が高ければよいという単純な視点ではなく、その根拠がきっちりとあるかどうかという点が非常に重要であると言えます。

 
 
 


収益不動産ONLINE編集部

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