専門家コラム

【不動産の税金_6】消費税改正が不動産取引に及ぼす影響(後編)

【不動産の税金_6】消費税改正が不動産取引に及ぼす影響(後編)

前編では、これまでの新たな益税スキームと税制改正がイタチごっこのように繰り返されていた現状を述べてきた。そして後編では、その状況を抜本的に変えるであろう2023年に導入予定のインボイス方式についてお伝えしていく。
 
■関連コラムもご覧ください ≫ 消費税改正が不動産取引に及ぼす影響(前編)

 

1.消費税の改正(2023年10月より)

①インボイス方式の導入

2023年10月1日からは、インボイス方式(正しくは、「適格請求書等保存様式」)という消費税制度が導入される。インボイス方式で、インボイスを発行できるのはインボイス発行事業者として登録した事業者に限られる。
なお、インボイスの発行事業者には、消費税を納める課税事業者しかなれない。
基準期間の課税売上が1000万円未満の小規模な事業者は消費税を納める義務が免除されていることから免税事業者といわれているが、これら免税事業者はインボイス発行事業者にはなれない。免税事業者がインボイス発行事業者になるためには、消費税の課税事業者になるための届出書を提出し、課税事業者になった上でなければインボイス発行事業者にはなれない。
※インボイス発行事業者の登録は予め税務署に申請することが必要だ。登録されるとインターネット上で事業者の氏名や名称、登録番号などが公表されるようになっている。
 

②消費税のしくみ

消費税の納税は、売上に係る消費税(つまりは預かった消費税)から、仕入や経費に係る消費税(つまりは、支払った消費税)を控除して納税額を算出するしくみだ。
 

預かった消費税 - 支払った消費税 = 差し引いた残額を納税
(これを「仕入税額控除」という)

 
ただし、税制改正によってこの控除することができる支払った消費税とは、インボイス発行事業者に支払った消費税に限られるようになる。つまり、インボイス発行事業者以外である免税事業者に支払った消費税は控除できない。という事態が生じ、消費税の納税額が増えてしまう。
つまり、事業者としては、消費税の負担を増やさないようにするために、インボイス発行事業者と取引をするようになり、インボイス発行事業者以外の免税事業者との取引は敬遠されるようになる可能性が生じる。
そこで、免税事業者サイドでは、それを避けるためにも、インボイス発行事業者になるか、取引相手には消費税を請求せずに、税抜の金額で請求するような工夫が求められるようになる。
 

③経過措置の期間

この制度が導入されると、取引相手等が劇的に変わったり、免税事業者への影響が大きかったり、消費税の納税額が増えたりする可能性が考えられることから、一定期間は、インボイス発行事業者以外の免税事業者からの仕入であっても一定割合の仕入税額控除を認める経過措置が設けられ、本税制改正の本格的な導入にあたっては6年間の猶予が与えられている。とは言え、2023年10月以降は、仕入税額控除できる金額が変わってくることから取引先の選別は始まるであろう。
 

(経過措置適用期間) 控除割合
2023年10月1日~2026年9月30日 50%
2026年10月1日~2029年9月30日 80%

 

2.不動産取引への影響

さて、ここまでで消費税の改正についてご理解は頂けただろうか。整理すると、消費税の仕入税額控除を取れるのは、インボイス事業者と取引をした場合に限られ、免税事業者と取引をしても仕入税額控除が取れないから、取引を敬遠される可能性があるという点だ。
では、この消費税の税制改正と、不動産取引とどのような関係があるのだろうか?
 
レジデンスを中心に不動産投資をされている方は、免税事業者のケースが多いので、売却時に買主から建物に係る消費税を受け取ってもそれは益税になる。と、考えられている方も多いのではないだろうか。
 
また、これから投資をしようとする方でも、不動産取得時の入り口は免税事業者で入っても、売却時の出口で免税事業者のまま出られるのであれば、値上がり益に係る消費税の益税を享受しようと考えている方もいるのではないだろうか。
 
そこで、先述した消費税の改正と合わせて考えてもらいたい。
税制改正によって免税事業者は取引から敬遠される可能性が出てくるのだ。故に、免税事業者ではそれを回避するために、消費税相当を相手方に請求しないか、若しくは消費税の課税事業者となって消費税を納めるか。といった選択を求められるようになってしまう。せっかく、益税を享受しようと考えていた不動産投資の前提が崩れてしまうのではないだろうか。
こうした理由から、冒頭で述べたようにこの消費税改正が不動産取引に非常に大きな影響を及ぼすのではないかと考えている。
 
本コラムを書いていても簡単にではあるが、「消費税の簡易課税制度を選択すればどうだろうか」とか、「不動産を棚卸化したら対応できるか」等々の対策は頭を過ぎるが、税制改正に向けては間違いなく、取引相手の選別は行われるようになると思われる。
免税事業者である投資家においては、改正を見越して、インボイス方式の税制改正が導入される前に物件の売却を検討したり、来るべき改正時期に向けて消費税の課税ポジションを検討したり等の対策が求められる。
 
 
■関連コラムもご覧ください ≫ 消費税改正が不動産取引に及ぼす影響(前編)

 
 
 


税理士 山本祐紀(やまもと ゆうき)
 東京税理士会所属 山本祐紀税理士事務所 所長
 
日本通運株式会社を経て税理士資格を取得。アーサーアンダーセン税務事務所(現KPMG税理士法人)にて、企業組織再編成、タックスデューデリジェンスをはじめとした各種税務コンサルティングに従事。その後、住友生命保険相互会社において、新規事業のコンサルティング部隊立ち上げのサポートを行い、2007年に山本祐紀税理士事務所開設し、現在に至る。
現在は、不動産ファンドのSPCに係る税務会計業務を得意とするほか、東証一部企業から中小企業、芸能人・スポーツ選手まで幅広い層の顧問先と共に奮闘中。
 
・電子書籍「ちょっと行列のできる税務相談所」リリース
・「今すぐ取りかかりたい 最高の終活」共著

 


 
 

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