【吉崎誠二の不動産市況コラム】2050年の首都圏の人口推計と賃貸住宅需要

「将来の日本の、そして各都市の人口・世帯数がどのような変遷をたどるのか」は住宅需要・賃貸住宅需要に大きな影響を与えます。将来人口・世帯数の推計は、国立社会保障・人口問題研究所が行っており、国の様々な政策（社会保険など）が編まれているようです。

今回の原稿では、23年4月と12月に公表された「将来推計人口」と「長期的な賃貸住宅需要」ついて解説します。
（注：以下の推計数字は出生中位、死亡中位のものです。）

将来推計人口とは

将来推計人口は、5年に一度行われる国勢調査に基づいて、その概ね3～4年後に、国立社会保障・人口問題研究所（1939年に設立された厚生省人口問題研究所が源流）が推計を行い公表しているものです。前回結果は2015年の国勢調査に基づき2019年に推計されたもの、前々回は2010年の国勢調査基づき2014年に推計されたものとなっています。

2070年には人口3割減

23年4月26日に公表された「日本の将来推計人口（令和5年推計）」では、50年後の2070年には、総人口（在留外国人を含む、以下同じ）が現在から3割減少し、20年国勢調査では1億2615万人が70年には8700万人になる推計となっています。減少スピードは前回推計（2015年の国勢調査をもとに2019年に推計したもの）よりも、わずかに緩むものの、かなりインパクトある推計となっています。ちなみに、日本の人口が1億人を割るのは、2065年ごろと見込まれています。

また、2070年には65歳以上の高齢者は、およそ4割を占めるようになります。先進国でも最も高齢化が進んでいる日本ですが、その傾向がいっそう顕著になる見通しです。

東京都の将来推計人口

日本全体の将来推計人口の公表から8カ月後の23年12月22日には、「地域別将来推計人口」が同研究所より発表されました。この推計は、2020年に行われた国勢調査をもとに、2050年までの向こう30年間を5年刻みで推計が行われました。向こう30年（2050年まで）の推計は、都道府県別で大きな差が出る結果となり、東京の強さが浮き彫りになっています。

2015年の国勢調査から2020年の国勢調査間には、39の道府県で人口が減少しました。次回の国勢調査の年である2025年までの5年間には、東京都を除く46の道府県で人口が減少すると推計されています。

東京都は25年以降も人口が増え続ける唯一の都市で、20年を100とすれば35年は102.9、50年には102.5となります。東京都の人口のピークは、2040年～45年の間と見込まれています。ちなみに、大阪府ではすでに減少は始まっており、20年を100としてみれば、50年には82.2となります。

出典：日本の地域別将来推計人口 令和５(2023)年推計

1都3県の人口割合は増え続ける

全国人口に占める東京の割合は、2020年時点では11.1％ですが、5年ごと刻み（国勢調査ごと）でみれば毎回増え続け、2040年には12.9％、2050年には13.8％にまでなります。

1都3県（東京・埼玉・千葉・神奈川）のうち、2025年以降も人口が増え続けるのは東京都だけですが、他の地域に比べ減少がすくないため、1都3県（本推計では南関東と表記されています）の人口割合は増え続けます。

1都3県に住む人口割合は、2020年時点では29.3％、2025年には30.0％と3割を超え、2040年には33.7％となります。ちなみに、北関東（茨城・群馬・栃木）を含めた関東全体では、2040年には38.7％と4割近い割合となります。

住宅需要・賃貸住宅需要の長期見通し

このように、首都圏一極集中は、（現状から大きな変化がないとすれば）ますます進むことが確実のようです。また、生産年齢人口とよばれる15－64歳（賃貸住宅需要の中心）は2000年を100とすれば、40年に100を超えるのは唯一東京都だけとなります。また、地域ブロックでみれば、15－64歳人口は1都3県では、20年は31.1％ですが、40年には34.4％と増えており、他の地域では、40年の推計では多くても17％台（近畿ブロック）ですので、首都圏の割合の圧倒的な多さが分かります。

この将来人口の推計をみれば、賃貸住宅需要を長期的に安定的に維持できるのは、首都圏だけ、と言っても過言ではないのかもしれません。

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